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2024年1-8月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)·觀點(diǎn)月度指數(shù)
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發(fā)表日期：2024-09-06
山東鋼鐵網(wǎng) [我要打印] [IE收藏]
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8月前100房企錄得全口徑銷售均價(jià)2.41萬(wàn)元/平方米，雙比同增
“2024年1-8月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，1-8月，前100房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益銷售17578.18億，同比下降約37.77%。8月單月環(huán)比下降近19.25，環(huán)比上升6.9%。保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地占據(jù)前三甲，分別錄得權(quán)益銷售金額1740億元、1674.65億元以及1080億元。其中，萬(wàn)科緊隨其后為1064.39億。
從全口徑銷售金額來(lái)看，1-8月，前10、前30、前50房企的門檻值分別約為650億元、210億元和95億元。從銷售面積來(lái)看，1-8月，前10、前30、前50房企的銷售面積門檻值分別約為395萬(wàn)平方米、118萬(wàn)平方米和60萬(wàn)平方米。從權(quán)益銷售金額來(lái)看，1-8月，前10、前30、前50房企的權(quán)益金額門檻值分別約為396億元、148億元和74億元。
值得注意的是，8月前100房企錄得全口徑銷售均價(jià)2.41萬(wàn)元/平方米，同比上升約80%，環(huán)比上升42.4%。該數(shù)值為今年以來(lái)錄得最高均價(jià)月份。
探索房地產(chǎn)新模式，不少城市持續(xù)出臺(tái)支持政策
近期，不少地方出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)舉措，如“放寬住房公積金貸款準(zhǔn)入條件”、“住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度提額”、“實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼政策”等。
值得一提的是，廣州花都非本市戶籍人員在花都區(qū)內(nèi)購(gòu)買新建商品住房，可以領(lǐng)取花都人才綠卡，憑花都人才綠卡及購(gòu)房合同享受區(qū)政策性照顧入學(xué)待遇。
截至目前，一線城市并未明確出臺(tái)“買房落戶”政策。而本次廣州花都區(qū)買房享“準(zhǔn)戶口”政策引起了市場(chǎng)關(guān)注。不過(guò)，花都區(qū)此舉算是一次試點(diǎn)，對(duì)其他城市房地產(chǎn)政策有一定的示范意義。
期內(nèi)，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)的通知》。《通知》顯示，根據(jù)上海市人均住房建筑面積、家庭人口結(jié)構(gòu)、住房套型的市場(chǎng)需求以及住房建筑設(shè)計(jì)和施工等情況，多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米。
其中，原則上中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%。繼續(xù)將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌范圍。
可以看到，本次調(diào)整優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房的供應(yīng)比例。中小套認(rèn)定面積提高，比例要求降低，存在滿足改善需求的傾向。
8月23日，住建部披露，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建需要一個(gè)過(guò)程，需要不斷探索實(shí)踐。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式主要從幾個(gè)方面入手：完善住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)是增加保障性住房建設(shè)和供給。部署各地以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度住房發(fā)展計(jì)劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度。建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。
房地產(chǎn)發(fā)展新模式核心是房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性、高質(zhì)量發(fā)展，讓鏈條上的各方主體都能夠享受到新模式帶來(lái)的實(shí)際好處。這也說(shuō)明國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持是一貫的。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在持續(xù)調(diào)整中，“改善”的預(yù)期會(huì)因?yàn)樘剿餍履Ｊ降倪^(guò)程而不斷修復(fù)。
房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)走低，二手房以價(jià)換量
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上漲0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅相較上月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。
一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降4.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳分別下降3.3%、9.9%和8.0%，上海上漲4.4%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降4.8%和5.8%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.3個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理
在70個(gè)城市中，新房?jī)r(jià)格指數(shù)僅有兩個(gè)雙比上漲。其中，上海環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.4%；西安環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3.4%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理
7月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京持平，上海上漲0.1%，廣州、深圳分別下降0.9%和1.2%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降8.8%，降幅相比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降7.2%、5.6%、12.4%和9.8%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降8.2%和8.1%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.3個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，二手房房?jī)r(jià)指數(shù)同比下降，以價(jià)換量的情況顯著。諸葛數(shù)據(jù)顯示，2024年7月監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)14城二手住宅成交120316套，環(huán)比上升0.26%，同比上升42.84%。
一些熱銷項(xiàng)目?jī)r(jià)格并不低，卻可以達(dá)成不錯(cuò)的去化率，這主要在于改善型人群對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格敏感性相對(duì)較低，更關(guān)注項(xiàng)目本身的產(chǎn)品、區(qū)位、圈層等。
如位于上海普陀區(qū)的越秀·蘇河·和樾府實(shí)現(xiàn)首開(kāi)即罄，銷售累計(jì)金額17.35億元。該項(xiàng)目銷售公告顯示，此次共推出124套房源，銷售均價(jià)103570元/平方米。項(xiàng)目共吸引356組意向認(rèn)購(gòu)客戶簽訂購(gòu)房意向書(shū)，認(rèn)購(gòu)率約280%。
上海外灘壹號(hào)院二期二批次開(kāi)盤售罄，當(dāng)日總成交金額達(dá)到56.74億元，去化率實(shí)現(xiàn)100%。此次上海外灘壹號(hào)院共計(jì)推出110套房源，項(xiàng)目均價(jià)17.1萬(wàn)元/平方米，戶型面積為255-500平方米不等，套均總價(jià)約5158萬(wàn)元。據(jù)悉，此次的110套房源共吸引超過(guò)200組意向客戶，認(rèn)籌率達(dá)180%，較一批次170%的認(rèn)籌率上升了10個(gè)百分點(diǎn)。
此外，亮點(diǎn)項(xiàng)目方面，7月份廣州南沙西派尊府豪宅項(xiàng)目成交額達(dá)3億元，單套總價(jià)2000萬(wàn)元，成交單價(jià)超5.5萬(wàn)元/平方米。
商品房待售面積同比增長(zhǎng)14.5%，供應(yīng)小于購(gòu)買影響
1-7月份，新建商品房銷售面積54149萬(wàn)平方米，同比下降18.6%。其中住宅銷售面積下降21.1%。新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%，其中住宅銷售額下降25.9%。
按地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)新建商品房銷售額32728億元，同比下降24.4%；中部地區(qū)9575億元，同比下降26%；西部地區(qū)9655億元，同比下降22.6%；東北地區(qū)1373億元，同比下降16.2%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，7、8月屬于住房消費(fèi)的淡季，成交量環(huán)比6月有所下降。由于2023年住房消費(fèi)趨勢(shì)是前高后低，因此2024年下半年的住房成交可能不會(huì)延續(xù)上半年同期高基數(shù)的影響，如果今年下半年同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，則說(shuō)明房產(chǎn)消費(fèi)還在下探。
7月末，商品房待售面積73926萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.5%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)22.5%。（2023年7月末，商品房待售面積64564萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.9%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)19.5%。）
可以看到，商品房庫(kù)存同比表現(xiàn)仍是增長(zhǎng)。根據(jù)今年觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“1-7月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告”顯示，報(bào)告期內(nèi)前50房企單月新增土地建筑面積473.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上升141.89%，同比下降64%。（1-8月同比下降39.52%）。
而同期的新建住宅銷售面積同比下降21.1%。供應(yīng)的降幅超過(guò)銷售的降幅。以廣州為例，今年上半年土拍成交僅為4宗，總成交額約64.78億元（同比下降85%）；成交計(jì)容總建面約30.26萬(wàn)平（同比下降75%）。廣州今年上半年的土拍是近5年同期的最低值。
數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順ifind，觀點(diǎn)指數(shù)整理
觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市中，8月前三周商品住宅成交382.93萬(wàn)平方米，環(huán)比7月下降3.11%，環(huán)比6月降幅收窄4.9個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，北京環(huán)比漲幅最大，其余城市漲跌幅不一。
在核心城市方面，根據(jù)房企披露的業(yè)績(jī)情況，部分企業(yè)為了控制風(fēng)險(xiǎn)，加快銷售去化，基本選擇了安全性較高的一二線城市，或是強(qiáng)三線城市。其中，不少企業(yè)一二線城市的土儲(chǔ)貨值占比基本在20%-80%。
今年上半年，保利發(fā)展拓展的12個(gè)項(xiàng)目均位于38個(gè)核心城市，占有率提升0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.1%。報(bào)告期內(nèi)，38個(gè)核心城市中，有32個(gè)城市的市占率排名前五，11個(gè)城市市占率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8個(gè)城市占有率突破15%。
上半年，龍湖集團(tuán)延續(xù)以銷定支的策略。截至期末，其土儲(chǔ)合計(jì)4141萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為2959萬(wàn)平方米。對(duì)應(yīng)未售未結(jié)的貨值大概在3500億以上，其中一二線城市的貨值占比超過(guò)80%。截至2024年7月31日，綠城中國(guó)自投項(xiàng)目可售貨值約為人民幣1690億元(不含2024年8月及以后新獲取項(xiàng)目當(dāng)年可推盤貨值)，可售面積約688萬(wàn)平方米，一二線城市占比達(dá)79%。
城市間的銷售也有分化。有企業(yè)表示，仍然看好一二線城市核心區(qū)，不過(guò)也出現(xiàn)了很多新的問(wèn)題，比如北京、上海、杭州等一些城市分化比較厲害，這些城市有一些項(xiàng)目面臨虧損。
悲觀預(yù)期仍在延續(xù)，房產(chǎn)消費(fèi)大額支出受限
2024年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，傾向于“更多消費(fèi)”的居民占25.1%，比上季增加1.8個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占61.5%，比上季減少 0.2個(gè)百分點(diǎn)。
未來(lái)三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目，居民選擇比例由高到低排序?yàn)椋郝糜危?7.8%）、教育（27.5%）、醫(yī)療保健 (25.2%)、社交文化和娛樂(lè)(20.0%)、大額商品(16.2%)、購(gòu)房(14.6%)和保險(xiǎn)(12.8%)。購(gòu)房下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行，觀點(diǎn)指數(shù)整理
可以看到，居民更傾向于儲(chǔ)蓄，雖然消費(fèi)占比增多，但是主要還是投入旅游、教育和醫(yī)療，對(duì)房產(chǎn)購(gòu)置消費(fèi)支出持保守態(tài)度。
從上述調(diào)查指數(shù)表亦可知，收入和就業(yè)低于50%，并且環(huán)比上季下降，預(yù)期偏向悲觀，而對(duì)于物價(jià)則是認(rèn)為會(huì)上漲。悲觀情緒仍在延續(xù)，房產(chǎn)消費(fèi)大額支出受限。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行，觀點(diǎn)指數(shù)整理
前七個(gè)月人民幣貸款增加13.53萬(wàn)億元。分部門看，住戶貸款增加1.25萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加608億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.19萬(wàn)億元。單月來(lái)看，7月住戶中長(zhǎng)期貸款變動(dòng)額為+100億元（ 6月為+3202億元）。
對(duì)比去年同期，住戶中長(zhǎng)期貸款新增額減少。前七個(gè)月人民幣存款增加10.66萬(wàn)億元。其中，住戶存款增加8.94萬(wàn)億元。可以看到，住戶增加的存款量要多于貸款量。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理
到位資金方面，1-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金61900.76億元，同比下降21.3%，降幅較上月收窄3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款9216億元，下降6.3%；利用外資17億元，下降45.0%；自籌資金22057億元，下降8.7%；定金及預(yù)收款18693億元，下降31.7%；個(gè)人按揭貸款8748億元，下降37.3%。
從數(shù)據(jù)看，國(guó)內(nèi)貸款增速大幅下降，樓市銷售不景氣導(dǎo)致回款動(dòng)能減弱，當(dāng)前房企融資依舊承壓。
不過(guò)，隨著近期多個(gè)金融舉措推出，房企融資環(huán)境有望改善，合理融資需求將得到滿足。目前，商業(yè)銀行已審批房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目5392個(gè)，審批通過(guò)融資金額近1.4萬(wàn)億元。
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